上海楼市成交回暖

一、上海楼市二手房市场火热

自2025年3月初以来，上海的二手房市场呈现出空前的活跃态势。在短短的前17天内，网签量已经高达1.6万套，相较2月的日均成交量，这一数字提升了70%。二月份的成交量虽然达到了1.54万套，相较于前一月减少了4.31%，但与去年同期相比，却激增了124.45%。市场预测，三月份的成交量有望继续攀升，突破1.6万套大关，显示出强劲的同比增长势头。

市场成交结构也在发生显著变化。小户型的需求依然旺盛，尤其是那些面积在70平方米以下的小户型，其议价空间的存在拉低了整体的房价指数。改善型房源的成交比例也在逐渐上升。总价在千万以上的大户型成交周期被缩短至约一个月，在虹口瑞虹板块和浦东联洋板块，改善型房源的成交占比更是显著提升。

市场活跃度进一步提升，中介的带看量比2月份同期增长了150%，其中80%的客户属于多孩家庭或有置换需求。房东的惜售心理也愈发明显，主动调整价格的情况减少了80%，部分优质房源甚至取消了降价计划。

二、新房市场稳中有升，高端市场持续繁荣

在新房市场，价格和成交量都呈现出稳中有升的趋势。二月份，新房价格同比上涨了5.6%，而在三月份，触发积分制的新盘数量明显增多。这些新盘的开盘均价较周边的次新房低5%，大大吸引了购房者的目光。去年全年新房的成交面积达到了惊人的705.51万平方米，同比增长稳定。尤其是总价在3000万元以上的豪宅，年成交量为2530套，占据了全国六成以上的市场份额，凸显了上海豪宅市场的独特魅力。

三、回暖背后的驱动因素

楼市回暖并非偶然，背后有着多重因素的驱动。政策的支持是其中最重要的因素之一。住建部明确表示“支持刚需和改善性住房需求”，同时外围的限购政策也有所放松，这无疑加速了潜在购房者的入市。供需关系的调整也起到了关键作用。随着二手房挂牌量的稳定，带看转化率也得到了提升，买卖双方的心理博弈日趋理性。而新房与二手房的价格倒挂也在逐渐缩小，部分价格洼地区域的成交明显加速。季节性的因素以及预期的改善也为市场的回暖添了一把火。

四、未来趋势的预判

展望未来，上海的楼市仍有可能呈现短期波动与长期企稳的局面。虽然小户型房源仍面临结构性调整的压力，但改善型需求将始终支撑市场的底部。各个区域的楼市分化也将持续存在，如市中心、五大新城以及浦东等区域，因购买力差异会呈现出不同的回暖节奏。政策的红利仍在释放，包括税费的优化、信贷的宽松等政策将持续发酵，进一步激活置换链条。总体来看，当前的上海楼市已经呈现出“总量企稳、结构优化”的特征，回暖的趋势由刚需和改善需求双轮驱动，政策托底与市场自发性修复共同作用，为中长期的发展打下坚实的基础。