上海商住房转住宅新政

一、政策背景与核心内容

随着城市化进程的加速，职住平衡成为城市规划的重要考量因素。在此背景下，政策对商业、办公类项目的调整进行了新的规定。

为了优化城市功能布局，促进职住平衡和区域发展，政策允许符合条件的商业、办公类项目经过综合评估后调整为纯住宅用途。这一调整原则的实施，不仅有助于提升区域居住环境的品质，也有利于促进区域经济的持续发展。以虹口北外滩220米商办地标调整为纯住宅项目为例，这一典型案例展示了政策的具体实施和成效。

在审批机制方面，政策对商办闲置严重、职住不平衡的项目进行优化。区域将组织综合评估，建立快速审批通道并实施并联审批，以提高审批效率。这种调整需满足规划、消防及配套完善等要求，以确保项目的合法性和安全性。

在土地与产权管理方面，政策规定转换后需签订土地补充出让合同，土地使用年限和容积率保持不变。土地用途可依法调整为居住用地，这为商业、办公类项目转为住宅提供了法律保障。改建后的住房主要用于租赁用途，以满足城市租赁市场的需求，同时需办理租赁合同登记备案。

二、实施条件与限制

政策的实施条件和限制也是必要的。项目要求仅限于商业或办公地产改建为租赁住房，禁止擅自改建为普通商品住宅，以确保市场的稳定性和公平性。改建后产权年限仍为商业用地40年，公共配套费用标准与普通住宅存在差异，这需要对项目进行合理的成本计算和收益预测。

在区域试点方面，政策优先在自贸区临港新片区等职住分离突出区域推行差异化的政策支持。允许符合条件的群体增购住房，以促进职住平衡，满足不同层次人群的居住需求。

三、配套政策支持

为了推动政策的顺利实施，配套政策也相应出台。在税收优化方面，个人对外销售住房的增值税免征年限从5年调整为2年，取消普通与非普通住房标准划分，降低交易成本，刺激市场活力。在金融方面，政策鼓励机构收购商办物业改造为租赁住房，并通过REITs等金融工具盘活存量资产，为市场提供更多的租赁住房资源。

四、案例与实施动态

以虹口北外滩核心区域的商办地块调整为纯住宅用地为例，这一案例展示了商改住政策的实质性落地。该地块通过协议出让方式调整为纯住宅用地，成交总价35.98亿元，楼面价约6.4万元/㎡，标志着商改住政策在实际操作中的成功应用。这一案例为后续的项目提供了宝贵的经验和参考。