ESG与绿色建筑 它们是否值得投资

近年来，随着ESG（环境、社会和治理）投资和绿色建筑领域的关注度不断提升，越来越多的房地产投资者开始将符合ESG标准的房产视为首选投资目标。

建筑环境对全球温室气体排放的贡献率达到了惊人的39%。根据世界经济论坛最新报告，其中近三分之一的排放来自于建筑运营，而建筑材料和建设过程也占据了相当一部分。实现建筑环境的脱碳至净零碳排放已成为全球紧迫任务，亦是联合国气候变化大会的重点议题。这也推动了环境、社会和治理（ESG）或“可持续投资”这一投资概念的兴起。随着这股趋势的崛起，各种房地产可持续性指南也应运而生，如美国的LEED评级系统、英国的BREEAM评估方法等，充分证明这一领域的迅猛进展。

这意味着越来越多的建筑业主正致力于提高能源和用水效率，减少现有建筑的碳足迹。房地产开发商在新项目的开发中也开始融入更多环保理念和技术，有效地解决了ESG中的“E”问题。资产所有者也在努力解决ESG中的“S”问题，通过设计可增强建筑使用者健康和福祉的功能，或者开发更多负担得起的住房来造福社区。

ESG不仅是一种理念，更是一种优势。绿色建筑和符合ESG标准的物业之所以迅速普及，是因为它们不仅具有明显的经济效益，还有助于提升社会和环境效益。比如，通过减少能源和水消耗，可以降低公用事业成本，为业主带来实实在在的经济节省。在新加坡，商业建筑的能源效率在近年来有了显著提高，这直接转化为巨大的成本节约。再比如，采用蒸发冷却系统等节能措施，可以在不影响舒适度的前提下，大大降低建筑物的能耗。用水效率的提高也是建筑物环境可持续性的关键。采用节水管道装置和非饮用水使用策略，可以大幅度减少建筑用水量。这些实实在在的效益将继续推动资产所有者朝着更绿色的方向前进。更为重要的是，随着全球绿色建筑规范的加强和绿色材料、技术的供应链日益完善，设计和建造生态友好型建筑的成本也在不断降低。这为投资者提供了更多的机会和选择。ESG投资不仅有助于我们应对气候变化挑战，还能带来诸多经济和社会福祉。即便绿色建筑的开发成本超越传统建筑，其长远价值却足以实现投资回报。这些建筑在整个生命周期内所节省的能源和水资源成本，终将超越初期的投资，从更长远的角度来看，甚至可以收回成本。

更高的入住率、租金及售价是绿色建筑吸引投资者的亮点。随着环境可持续性意识的提升，许多企业在寻找办公地点时，更倾向于选择符合其可持续性标准的建筑。仲量联行的报告指出，亚太地区有七成以上的企业愿意为可持续发展的建筑物支付更高的租金。这也与该地区房地产企业致力于减少碳排放、推动脱碳行动的事实相吻合。绿色建筑更有可能吸引并留住租户，租户也愿意为此付出更高的租金。根据仲量联行的数据，大多数亚太区的企业租户已经为此支付了7%至10%的租金溢价。而在资产处置时，与其他建筑相比，绿色建筑更有可能获得更高的售价，因为它为资产所有者带来了长远的经济利益。

不仅如此，绿色建筑还带来了积极的社会影响。COVID-19大流行使资产所有者在考虑其资产时更加注重ESG特性。特别是在解决ESG中的社会问题方面，通过加强空气通风和过滤系统以及改善公共区域的清洁频率等措施，绿色建筑有助于提高室内空气质量，为居住者提供更好的健康和便利设施。在尚未广泛普及ESG投资的国家，这些投资还有助于缩小差距并产生显著的社会效益，同时带来财务回报。

投资者在投资这样的房地产时需要注意“洗绿”现象。在世界上一些没有绿色建筑绩效评级的地区，区分真正的可持续房产和洗绿房产可能很困难。在某些情况下，物业可能确实符合绿色建筑的标准并可以准确地进行营销。但由于可持续性标准较低，这些物业可能无法获得强劲的市场需求。这意味着这些房产的投资者可能不会获得他们所期望的经济利益。

对于投资者来说，虽然绿色建筑和符合ESG标准的房产似乎是一个有吸引力的投资主张，但他们需要足够的信息来做出决策。在闪亮的营销活动背后，投资者需要确定他们所投资的房产是否能够真正实现承诺的可持续经济利益。为此，他们可能需要借助房地产可持续性和ESG专家的专业知识进行严格的尽职调查。

显然，ESG投资和绿色建筑将是长期的投资趋势。这种趋势将推动对高质量、环保的房地产的更强劲需求，并对社区产生积极的社会影响。预计将有更多的业主加入“绿色联盟”，各国可能会为实现可持续发展目标提供更强有力的支持和监管推动。随着时间的推移，设计和建造绿色建筑的成本应该会降低，从而使这些房地产更快地开始实现自我盈利。